De overheid heeft maatregelen genomen vanwege het coronavirus. Waaronder het sluiten van de horeca van half maart tot eind mei 2020. Sinds 15 oktober 2020 is de horeca weer gesloten. Onlangs heeft de rechtbank Den Haag uitspraak gedaan over huurverlaging voor de horeca.

Casus

Er was sprake van een huurovereenkomst (bedrijfsruimte) voor bepaalde tijd. De huurder exploiteert een restaurant/ café. De huurder vroeg de verhuurder in het voorjaar, zo lang hij niet in staat was om inkomsten te genereren, hem vrij te stellen van betaling van de huur en een huurprijskorting voor de periode daarna. De verhuurder ging niet akkoord met dat verzoek. Hij gaf aan dat voor horecaondernemers steun zou volgen vanuit de overheid maar voor hem als verhuurder niet, aldus de verhuurder. De huurder gaf aan dat hij slechts € 4.000,00 van de overheid kreeg. Aan de andere kant, zo merkte de huurder op, bieden banken de ruimte om hypotheken tijdelijk niet af te lossen. Er volgde overleg maar de verhuurder ging niet akkoord met huurkorting of huuruitstel.

De verhuurder stapt naar de rechter. Hij vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming uit te spreken. Ook wil hij betaling van de achterstallige huur van twee maanden.

De huurder stelt dat hij het pand niet heeft kunnen gebruiken waarvoor het bedoeld is. Hij vraagt de rechter te verklaren dat, vanwege de coronabeperkingen, de verhuurder geen recht heeft op (volledige) betaling. Tijdens de sluiting kon de huurder geen omzet maken en juni 2020 en oktober veel minder dan in dezelfde periode in 2018.

Oordeel

De rechter vindt de huurachterstand niet zo groot dat die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming rechtvaardigt.

Wat overblijft is de vraag of in het licht van de coronacrisis van de horecaondernemer volledige huurbetaling kan worden gevergd.

  • Huurgenot en gebrek; De huurder stelt dat de verhuurder heeft nagelaten het gehuurde ter beschikking te stellen voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. Het huurgenot en de exploitatie- en omzetmogelijkheden zijn daardoor aangetast.
    • De rechter is van mening dat sprake is van een gebrek (artikel 7:204 BW lid 2) De huurder hoefde er geen rekening mee te houden dat hij zijn restaurant en café niet in het pand kon exploiteren door een (gezondheid)crisis van deze omvang. Dat de verhuurder daar ook niets aan kan doen maakt niet uit.
  • Onvoorziene omstandigheden; De huurder vraagt de rechter de huurprijs te verlagen vanwege de coronacrisis.
    • Volgens de kantonrechter kon de huurder geen rekening houden met een situatie als deze. De coronacrisis moet als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW worden beschouwd.

Gevolgen

Volgens de rechter heeft de pandemie geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. Deze omstandigheden zijn zodanig dat het, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, onaanvaardbaar is ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst te verlangen.

Omdat noch de huurder noch de verhuurder schuld heeft, ligt het voor de hand om het financiële nadeel tussen partijen te verdelen. De vordering tot wijziging van de huurovereenkomst wordt toegewezen. De huurder is met terugwerkende kracht 50 % van de huurprijs verschuldigd gedurende sluitingsmaatregel. In de periode van juni tot eind september fluctueerde het omzetverlies in deze casus. De rechter acht een vermindering van de huurprijs met 25 % gerechtvaardigd.

Bent u (horeca)ondernemer en huurt u een bedrijfspand. Wellicht is het ook voor u mogelijk om een lagere huur te bedingen.

mr Anneloes van Tuijn
0611220872